Comment déterminer la durée de son prêt immobilier ? Quels sont les facteurs à prendre en compte ? Durant l’étude de financement de votre projet, la banque vous proposera plusieurs simulations en fonction du type de prêt (variable ou fixe) et de votre capacité d’endettement. Cette dernière information est capitale pour déterminer la durée de votre prêt.

Capacité d’endettement

En France, la loi impose aux établissements de crédit de ne pas surendetter son client lorsqu’il fait une demande de crédit. En théorie, les banques doivent intégrer dans leur calcul une capacité d’endettement de 33% maximum des revenus pour les emprunteurs. Il s’agit de protéger le consommateur contre l’accumulation de crédit et lui permettre de rester économiquement viable. Les banques acceptent régulièrement des dossiers de financement compris entre 30 et 33% d’endettement, mais elles peuvent accepter des taux supérieurs en fonction de la qualité du dossier (gains supplémentaires, reste à vivre). Pour calculer le taux d’endettement, les établissements de prêt retiennent le revenu fiscal de référence de l’année N-1 du foyer.

Reste à vivre

Muni de votre feuille d’imposition vous calculez 33% du revenu fiscal de référence et vous obtiendrez votre taux d’endettement maximum. Cette somme correspondra à la mensualité maximum avec la ou les assurances emprunteurs incluses.

Toutefois, il faut garder en tête que le calcul de votre capacité d’endettement ne tient pas compte des dépenses courantes. Il est donc capital de calculer votre reste à vivre.

Pour connaitre votre capacité financière réelle, il faut déduire de vos revenus les charges fixes que vous avez. Cela comprend : les impôts, les frais inhérents à un logement (électricité, gaz, assurance habitation, etc), l’assurance et crédit auto, etc…Toutes les dépenses régulières doivent être prises en compte.

Avec l’ensemble de ces données vous pourrez comparer votre capacité d’endettement calculée par la banque et votre capacité d’endettement réelle. Cette réflexion est capitale pour prédire l’impact du prêt sur votre quotidien, mais aussi pour déterminer si votre projet est cohérent avec votre niveau de vie.

Quelle durée choisir ?

Aujourd’hui les banques délivrent des crédits immobiliers pour une durée comprise entre 15 et 25 ans. Néanmoins, il est admis qu’en moyenne les propriétaires gardent un prêt immobilier entre 8 et 12 ans. Rentrée d’argent, revente du logement sont les principales raisons qui poussent les emprunteurs à réduire la vie de leur crédit.

Avec ces informations et grâce à l’étude de votre capacité financière réelle, il vous sera plus facile de déterminer une durée qui vous convienne. Il est évident que plus la durée est longue plus le coût du prêt est important, mais les mensualités seront également plus faibles.

La durée du prêt doit vous aider à optimiser votre capacité financière pour réaliser votre projet, mais aussi vous permettre de garder une marge supplémentaire  pour vous permettre de garder une capacité d’épargne ou de réaliser d’autres projets (voiture, voyage, étude pour les enfants, etc) .

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