Depuis 2010, les Français choisissent de plus en plus d’investir dans la pierre à l’étranger. Prix au m2 plus faible, fiscalité avantageuse, rendement supérieur, l’achat immobilier à l’étranger attire bon nombre de personnes qui souhaitent faire du locatif ou préparer leur retraite. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de placement ? Comment choisir le pays où investir ? A qui doit-on s’adresser pour les démarches administratives et bancaires ? Autant de questions nécessaires avant de vous lancer.

Oser l’étranger

Pour beaucoup de Français investir en France devient de plus en plus dur. Certaines zones géographiques de l’hexagone connaissent une augmentation constante du prix au m2. Les grandes villes françaises sont les premières touchées et notre capitale en est le parfait exemple. Aujourd’hui pour le même budget vous pouvez trouver un bien deux fois plus grand qu’à Paris dans les capitales européennes en Espagne, au Portugal, en Allemagne ou dans d’autres pays hors zone Euro. L’achat immobilier à l’étranger peut vous aider à faire de bonnes affaires avec un rendement plus important qu’en France si, et seulement si, le choix de son emplacement (critère le plus important) a été bien réfléchi.

La réduction du temps de déplacement entre les pays,  la facilité de recherche et la rapidité de communication via Internet sont aujourd’hui de vrais facilitateurs pour investir à l’étranger.

Bien choisir le pays où investir

Lors de votre réflexion, il est important de sélectionner des pays où il n’y a pas de crise politique, des infrastructures efficaces dans les domaines de l’éducation, de la santé ou encore du transport. Pour cela vous pouvez lire différentes publications des Nations Unies. Comme chaque année, le Programme des Nations Unies a publié en mars 2017 un classement des pays en fonction de son indice de développement humain (IDH). Cette étude permet de suivre l’évolution d’un pays dans le temps en fonction des critères suivants : la santé, l’éducation et le niveau de vie.

Ainsi dans le dernier rapport, on constate que les pays tels que la Norvège, le Danemark, l’Allemagne ou encore l’Irlande sont les mieux classés en Europe. A titre d’exemple la France se positionne au 21eme rang.  Il est primordial de se faire une idée sur place de l’attractivité du lieu avant toutes transactions. L’aide également d’un spécialiste de l’investissement à l’étranger est recommandée afin de vous familiariser et de vous guider pour maitriser au mieux les différences de fiscalité, de succession et de montage financier en cas de financement local.

A titre d’information, l’Espagne, le Portugal, le Maroc, ou encore les Etats-Unis sont les pays les plus demandés pour ce type d’investissement.

Financement du bien

Pour financer votre achat immobilier deux solutions existent :

  • Acheter avec une banque en France
  • Solliciter un établissement bancaire dans le pays où se trouve le bien.

Dans le premier cas, les banques françaises peuvent être frileuses si vous souhaitez financer un bien dans un pays hors zone euro et a fortiori dans des pays en voie de développement. La raison est simple : l’instabilité des pays ou le manque d’accord entre la France et ces derniers. En effet, la banque ne pourra pas, ou difficilement, récupérer son argent sur ces biens en cas de difficultés de remboursement. Toutefois, si vous avez une possibilité d’accord, les garanties demandées seront les mêmes à savoir :

  • Disposer d’un bien en France libre d’hypothèque afin de le mettre en garantie à condition que sa valeur soit au moins égale au montant du financement demandé.
  • Si vous disposez d’un placement, d’une assurance vie ou autres valeurs mobilières, la banque pourra le prendre en garantie sous forme de nantissement à raison de 30% de la valeur du prêt.
  • Il vous sera également demandé d’avoir un apport couvrant les différents frais.

Il est donc possible de financer en France son bien à l’étranger, mais les conditions d’accès peuvent être décourageantes.  C’est pourquoi faire appel à un expert en prêt immobilier peut être nécessaire.

Si vous souhaitez passer par une banque présente dans le pays du bien immobilier, il vous faudra ouvrir un compte bancaire pour déposer l’argent du prêt et si c’est le cas les revenus locatifs. La banque vous demandera également d’apporter entre 30 à 50% de la valeur du bien que vous souhaitez acheter. Il est très important également de se renseigner en amont sur les différences de fiscalité afin d’éviter une double imposition notamment. Certains pays disposent d’accord d’imposition avec la France vous permettant de payer des impôts à l’étranger et qui seront déduits par la suite de votre feuille d’imposition française.

Attention en cas d’héritage

Il est intéressant de se renseigner sur les droits de successions du pays en question.  En effet, tous les pays n’offrent pas les mêmes services ni la même législation. Depuis 2015, la fiscalité du pays hôte s’applique en cas de succession. Toutefois, si vous êtes résident français, c’est-à-dire que vous vivez moins de 6 mois à l’étranger, alors le droit français s’applique.

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