Ces dernières années beaucoup de Français ont profité des taux historiquement bas pour devenir propriétaires. Parmi eux certains vivent en union libre sans être mariés ni pacsés et ont pu devenir co-emprunteurs de leur bien immobilier. Si vous souhaitez vous aussi vous engager avec votre compagnon dans un projet immobilier vous devrez prendre plusieurs précautions pour vous protéger de ce statut particulier.

L’achat en indivision

L’achat en indivision permet à plusieurs personnes (concubins, amis, famille) de réaliser un prêt immobilier pour financer un logement. La banque vous proposera un montage particulier puisqu’elle déterminera en fonction de l’apport de chaque emprunteur sa quote-part du bien financé. La totalité des quotes-parts sera égale au prix d’achat du bien plus l’ensemble des frais annexes (frais d’agences immobilières, frais de notaires, etc..). Ainsi, il n’est pas rare de voir un partage des quotes-parts entre co-emprunteurs variant entre 70/30,  60/40 ou 50/50. Toutes les décisions prises concernant le logement devront être unanimes, sauf cas de force majeure (travaux urgent, mauvais payeur).

La banque se protègera de toutes faiblesses de remboursement d’un des emprunteurs en inscrivant au contrat de prêt une clause de solidarité, ce qui oblige chaque emprunteur à être solidaire et responsable financièrement l’un de l’autre.

Lors de la rédaction du titre de propriété par le notaire, il est impératif que ce dernier mentionne le détail des quotes-parts de chaque emprunteur. Cela permettra en cas de vente du bien de récupérer son apport initial ou de racheter les quotes-parts de son compagnon à un prix déterminé en cas de séparation.

Pensez à la convention d’indivision

Lorsque vous réalisez ce montage financier, il est préconisé de mettre en place une convention d’indivision, d’une durée déterminée ou indéterminée, chez un notaire.

Pourquoi ? Pour pouvoir laisser la jouissance du bien à votre compagnon et non à vos héritiers en cas de décès. En effet, sans la mise en place de cette convention ce sont les ayants droits qui récupéreront votre part provoquant régulièrement des affrontements entre deux parties. Pour y remédier, il suffit de prévoir une possibilité d’achat de la quote-part du concubin décédé par le conjoint survivant. Il est également possible (si la personne ne peut disposer de fonds suffisants pour la racheter) de faire un démembrement de propriété croisée afin que le concubin survivant puisse continuer à vivre dans sa résidence principale via la totalité de l’usufruit du logement jusqu’à sa mort.

Pacte tontinier ou « clause d’accroissement »

Un moyen plus radical d’écarter les héritiers de la succession du bien en cas de décès d’un des indivisaires et d’ajouter au titre de propriété une « clause d’accroissement » ou Tontine. Cette dernière empêchera les héritiers de réclamer une part quelconque du bien qui reviendra en totalité à votre conjoint, celui ci sera reconnu comme propriétaire du bien depuis son acquisition. En tant que contrat dit « aléatoire », il est impératif pour qu’il soit valable que les indivisaires aient participé au financement d’une partie du bien et de ne pas avoir un trop grand écart d’âge. Si le pacte répond bien à ces conditions, alors le conjoint survivant pourra hériter de la totalité du bien (nue-propriété et usufruit). La loi ne reconnaissant pas de statut particulier au conjoint survivant autre que celui de tiers, il sera par conséquent soumis à 60 % d’imposition sur l’héritage.

Toutefois, si la résidence principale a une valeur inférieure à 76 000 euros, il existe une exception qui permet au concubin restant de ne payer que les droits de mutation sur la part reçue (maximum de 5.81%).

SCI, bonne ou mauvaise idée ?

Une dernière solution peut résider dans la création d’une SCI (société civile immobilière). Il s’agit pour deux ou plusieurs personnes d’emprunter via la création d’une société, donc d’une personne morale, et non en leurs noms propres. Les emprunteurs possèdent alors chacun des parts de la SCI en fonction de leur apport personnel au projet. Un gérant est nommé dans les statuts de la société ainsi que les modalités de fonctionnement de cette dernière et les réponses à apporter en cas d’imprévu (séparation, décès).

Lors du décès de votre compagnon, les héritiers présents ne pourront décider seuls de la vente du bien ou de la clôture de la SCI, et votre compagnon pourra racheter les parts restantes pour disposer en totalité du logement. Néanmoins, il est recommandé également de réaliser un démembrement croisé afin de permettre à votre conjoint de bénéficier de la jouissance du bien si ce dernier ne pouvait acheter les parts restantes aux héritiers.

Si la SCI peut être une solution plus efficace et moins onéreuse pour permettre d’acheter sa résidence principale en union libre, il est cependant plus profitable de l’utiliser lors de la création de patrimoine en commun (parc de résidence secondaire et/ou locative). Un dossier complexe que vous devez examiner avec l’aide d’un expert en patrimoine.

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