La location-accession permet à des personnes aux revenus modestes  r progressivement propriétaires de leur résidence principale. L’acquéreur potentiel pourra occuper les lieux dans un premier temps en qualité de locataire avant d’acheter définitivement le logement, s’il le souhaite, en respectant les conditions définies initialement dans le contrat de location-accession. L’acheteur pourra en fonction de ses ressources solliciter le Prêt Social Location Accession ou PSLA, exclusif au programme de logement neuf.

Besoin d’accompagnement

Le contrat de Location-accession

Le contrat est conclu par acte authentique et il définira donc les modalités de l’opération dans le temps. Selon l’Agence National pour l’Information sur le Logement (ANIL), le contrat peut être réalisé si l’opération porte « sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, collectif ou individuel, achevé ou en cours de construction à la date de signature du contrat ».

Toutefois, le contrat doit indiquer nécessairement les éléments suivants : (source ANIL)

  • la description de l’immeuble ou du logement ainsi que la consistance et les caractéristiques techniques ;
  • le prix de vente du bien (modalités de paiement et le cas échéant, de révision, recours ou non à des prêts) ;
  • la date d’entrée en jouissance et le délai pour acquérir (levée d’option) ;
  • la redevance (montant, modalités de versement, d’imputation sur le prix et de révision le cas échéant) ;
  • les charges (catégories incombant à l’accédant et estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d’exécution du contrat) ;
  • les assurances ;
  • la garantie de remboursement ou d’achèvement ;
  • les conditions de résiliation anticipée du contrat et notamment les modalités de calcul des indemnités prévues en cas résiliation ou des sommes restituées lorsque le transfert de propriété n’a pas eu lieu ;
  • l’absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non levée de l’option.

Jouissance du bien et redevances

Le locataire, et potentiel acquéreur du bien, doit respecter plusieurs conditions durant la période de jouissance du bien définies dans le contrat. Il devra s’acquitter du paiement d’une redevance qui se décompose en deux parties :

  • La première est appelée « fraction locative », et correspond au versement d’un « loyer » au vendeur pour l’occupation du logement en tant que locataire.
  • La seconde partie ou « fraction acquisitive » correspond au paiement anticipé du prix du bien. Elle sera rendue à l’acquéreur si celui-ci ne désire pas acheter le logement après la période de jouissance ou en cas de rupture de contrat.

Ces deux parties sont déterminées préalablement dans le contrat de Location-accession.

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Levée d’option (ou exercice de l’option)

Si vous souhaitez acheter définitivement le logement vous pouvez lever l’option d’achat à tout moment durant la période de jouissance du bien sans attendre la date butoir.

A 3 mois de la fin de votre contrat, si vous n’avez donné aucune nouvelle au propriétaire, celui-ci peut vous demander par lettre recommandée de vous prononcer sur l’achat ou non du logement.

En cas d’achat, l’ANIL précise que l’acheteur devra « verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (différence entre le prix prévu dans le contrat, à la date de la levée d’option, et le montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance) ». En cas de clause suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts finançant l’opération, celle ci devra être « réalisée à la date d’éligibilité du prix ». Le transfert de propriété devra être validé par un acte authentique de vente, la sacro-sainte signature chez le notaire.

En cas de renoncement à l’achat, il n’existe pas de droit au maintien dans le logement. Le vendeur dispose alors de 3 mois pour restituer les fractions acquisitives versées durant la période de jouissance. Ce dernier peut vous demander une indemnité compensatrice limitée à 1% du prix d’achat, portée éventuellement à 3% si le logement à moins de 5 ans. Toutefois, l’ANIL précise que « si le logement relève du dispositif PSLA (Prêt Social Location Accession), aucune indemnité ne pourra vous être demandée ».

Prêt Social Location Accession

Le Prêt Social Location Accession (ou PSLA) est un prêt conventionné proposé par des organismes tels que les sociétés HLM, SEM ou des promoteurs privés pour financer l’acquisition ou la construction de logements neufs. Ces derniers doivent pour cela signer une convention et obtenir au préalable un agrément préfectoral.

Les logements doivent être occupés en qualité de résidence principale (soit 8 mois par an) par un foyer aux revenus inférieurs au plafond de ressources du prêt à taux zéro, révisé chaque année. La mensualité (hors assurances) du prêt sera alors plafonnée au montant de la redevance payée le dernier mois avant la levée d’option. Des prêts complémentaires au PSLA peuvent être mobilisés dont le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ) pour les contrats signés depuis le 1er janvier 2015.

Enfin, l’Aide Personnalisée au Logement (ou APL) peut être accordée à l’accédant en contrat de Location Accession.

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